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オーストラリアの不動産

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发表于 2016-5-6 19:35:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

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日本の真下、南半球に位置するオーストラリアは、時差が1時間、季節は日本と反対となっており、旅行客やワーキングホリデーの若者にはもちろん、退職後のロングステイ先としてとても人気の国となっています。
私も実際、オーストラリアのブリスベンに約5年間住んでいたことがありますが、真冬でも日中23度、夏は平均32度くらいで湿度が低く、カラっとしているのが天候の特徴です。東京のジメジメした夏とは全然違って大変、過ごしやすいです。
ゴールドコーストのあるクィーンズランド州になると年間350日晴天というようなエリアもあるようです。
オーストラリア人はとてもフレンドリーで、道で出会いがしら「今日はいい日ですね。」などと声をかけてきます。また、様々な国の方が住んでいるので人種差別も少ないですし、各国の文化、食べ物に触れ合う機会も多く、大変、刺激的な国です。
□オーストラリアの概要面積  768万2300平米 日本の約20倍の国土。世界で6番目に大きい大陸です。
人口  2040万人(2005年) 人口増加傾向でほとんどが東部沿岸に集中してます。
州   6つの州と準州、特別地域に分かれてます。
言語  英語 原住民アボリジニの方は、アボリジニ語を使用

□オーストラリアの不動産日本人観光客にも馴染みのあるゴールドコースト、ケアンズはリゾート系コンドミニアムがたくさんあります。つくりは、広々としており、2ベッドルームでも160平米を超すものもあります。
バルコニーもかなり広く、そこでダイニングテーブルを置き、朝食を取るというような楽しみ方もできるし、パーティールームとして使用する方法もあります。

                               
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ビーチを眺めながら、バルコニーでホームパーティなんて素敵ですね。
コンドミニアムの施設は、ジム、サウナ、プール、バーベキューエリア、テニスコートなら標準的で、中にはゴルフシュミレーションルーム、映画館を備えているところもあります。
戸建は、敷地面積200坪、300坪が平均的なサイズです。平均的なサラリーマン世帯でもプール付の戸建に住んでいることは珍しくありません。

                               
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コンドミニアムも戸建も、自分が使用しない間は賃貸して賃貸収入を得ることも可能です。特にコンドミニアムでホテルコンドと言われるものは、1日単位で旅行客に貸し出しができます。それを運営する会社がありますので賃貸管理の面でも安心できます。
投資用不動産ではオフィスビル、商業施設など魅力的な利回りで運用できる物件が多いと言われています。特にクィーンズランド州の投資用不動産の賃料は、最近上昇傾向にあり、利回りに大きく貢献しつつあるようです。

                               
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オーストラリア人からみて外国人、つまり日本人がオーストラリアの不動産を購入する際、様々な規制が設けられています。というのも外国人による投資でオーストラリアの不動産価格が吊り上げられ、オーストラリア人が市場に入り込めない状況が作り出されることを防ぐ為です。
不動産を購入する際、すでにFIRB(外資審議委員会)の許可を得ている物件を除いて、オーストラリアの永住権を所持していない外国人は、FIRBに申請する必要があります。申請してから1ヶ月くらいで問題がなければ購入の許可が下ります。

不動産を購入できる条件は

●FIRBの許可を得た非永住外国人
●18歳以上で1年以上有効の長期ビザ(観光ビザ、退職ビザ、ビジネスビザ、学生ビザ)を保有する外国人、但し、学生ビザ保有の場合30万ドル以下の物件に限られる。
●駐在員向けに購入する法人。
●非永住外国人の購入はビザ期限終了時に売却すること
となっています。
外資系企業の不動産取得については、商業用不動産の購入では5,000万ドル未満の物件は自動承認されます。都市圏内の居住用不動産の購入には通常FIRBの許可が必要です。

外国人が購入できる物件は、

●FIRBの許可(開発業者が事前にFIRBに申請済)を得た新築のオフ・ザ・プラン(設計段階の物件、通常カタログ販売している)の物件で、全販売戸数の50%の戸数を外国人が購入できます。
●FIRBが指定したITR(Integrated Tourism Resort)指定地域内にある全ての観光リゾート物件については自由に購入譲渡が可能でロイヤルパインズリゾート、ホープアイランド、サンクチュアリコープがこれにあたります。
●開発中、または売れ残り物件はFIRBの許可を得て購入可能。
●土地、或いは古い土地付き住居を購入して購入額の半分以上の資金を投じて
 改築増築する場合。
●更地に新築物件を購入する場合。但し、業者による建築計画書の提出と土地
 購入から1年以内に建築を着手することが条件
になっております。基本的に新築は購入でき、中古は購入できないと覚えておけばいいかと思います。中古物件の取引もできるITR内の物件は外国人による取引が多いため、価格が多少、他のエリアより高めになる傾向があるようです。そのかわり、リゾート内には様々な施設がありますし、リゾート入り口にはセキュリティーゲートがあるなどセキュリティ面では安心できることでしょう。
□オーストラリアの不動産取引こんにちは、エイマックスのピークです。
前回の不動産購入条件に続き、今回は、オーストラリアの不動産取引の中でも実際の取引の進め方について説明させて頂きます。
日本の不動産取引でも契約書に何が書いてあるか(日本語で記載されていても)不安なのに、ましてやそれが英語なら、なおさらです。契約内容も理解できず、売主側が出してきたもの、書類にただサインしていくだけで気づいたら契約から決済まで終了していたということはよくあることだと思います。
オーストラリアでは一般的に物件選定、購入を決めた後、弁護士が契約から決済を遂行します。それ故、売主側から出された契約書で購入者側に不利な事項や、また有利になるような事項を購入者とコンサルティングを行いながら、契約書に修正、加筆していきます。契約段階で購入者が、このような法的保護を受けることが一般的になっていることは、不動産取引上とてもいいことだと思います。
次に購入者側の不動産取引の流れについて説明します。
購入物件決定→弁護士任命→契約書署名前、弁護士と話合い、契約書内容確認→契約書に署名(契約日)→頭金支払(弁護士事務所の信託口座へ)→契約成立→保険に加入→調査費用、諸費用、印紙税、見積もり決済額の支払い→ファイナルインスペクション(購入者または不動産会社が行う)で欠陥がある場合、売主側は欠陥修理実施→決済→鍵の引渡し
以上、簡単に説明しましたが、この他にローンの手続きをしたり、税務相談、法人設立を公認会計士さんと話し合ったり、公証人役場に行ったりと想像以上の手続きがあなたを待っています。
現地の業者と電話とメールだけのやりとりに不安を感じている方や企業も多いと思います。そこで弊社(エイマックス)は、現地の業者、弁護士の間にたって日本においてお客様の取引をサポートし、決済まで導きますので何なりとお申し付け下さい。
話は変わりますが、先日、オーストラリア連邦統計局が発表した9月の就業者数は前月比3万1400人増となり、5カ月連続で市場予想を上回り、失業率は4.8%と、30年ぶりの低水準。人材不足が賃金上昇の加速につながるとの見方で豪州経済の好調ぶりは健在のようです。
また、ウエストパック・メルボルン研究所がまとめた10月の豪消費者信頼感指数は前月比3.9%の上昇の105.2となり、9月に続き改善。ナショナル・オーストラリア銀行(NAB)による9月の豪企業景況感指数(季節調整済み)も、前月の10ポイントから4ポイント上昇し、14ポイントとなり、売上高、利益率、雇用の全ての項目が改善しています。
このようにオーストラリアの堅実な経済実績と優れた国際競争力は投資先としてやはり注目される大きな理由でしょう。オリンピックゴールドメダリストやハリウッドスターを多く輩出しているし、不動産では世界一高い80階建ての高層マンション、各フロアーが回転して360度の景色を堪能できるマンションを作ってみたりとオーストラリアは、人口2,000万の小さな国ですが、凄いことをやってのける国なのです。
□費用について日本の不動産取引では、買主側も購入価格の3%+6万円、売主側も3%+6万円、不動産仲介業者に仲介料を支払います。オーストラリアはなんと買主側は仲介料を一切、支払う必要はありません。支払うことを要求してくる業者もいますので注意して下さい。

しかしながら、大型収益物件、例えば10億以上のオフィスビルなどは、コンサルティング料という意味合いで買主側業者が買主側から合意の上、支払ってもらうこともあるようです。
売主側というと住居系不動産ですと2.5%、開発物件(2年後に完成となるコンドミニアムなど)となると3.5%を仲介手数料として支払います。
一方、商業物件は、売主側と業者側が仲介料を決めますが、大体2%くらいが最近の相場ということを聞きます。
住居系不動産でこの他に購入にかかる費用ですが、印紙税、登記料、保険料、害虫調査費、家屋調査費、弁護士料など。
白蟻害虫調査は$300~500、印紙税は、州、投資か居住目的か購入金額により異なりますが、大体購入価格の1~3.75%程度と考えておいていいでしょう。

特にケアンズ、ゴールドコーストのあるクィーンズランド州は他の州に比べ、印紙税は約半分くらいになっています。
弁護士料は弁護士事務所によっても違ってきますが、大体$1,500~4,000。もちろん、測量、汚染土地など様々な調査を加えることも可能です。
売却費用とは、新聞、インターネット、看板などの広告掲載費用、弁護士料、諸経費です。

もしローンを借り入れするなら、銀行に別途、ローン費用として購入金額の1%程度を払う必要があります。また、法人を設立してその法人が物件を購入する形にする場合、設立費用、公認会計事務所への費用も発生するでしょう。それにしても日本のように登録免許税、不動産取得税などの税金はありませんので購入する際も費用が少なくて済む点は、不動産取引において、また不動産市場を活性化させるにもいいことだと思います。
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